Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Unangemessene Benachteiligung des Mieters eines Ladenlokals durch vertraglichen Ausschluss des Konkurrenzschutzes durch den Vermieter; Beschränkung der Höhe einer Vertragsstrafe wegen Verstoßes gegen eine vertraglich vereinbarte Betriebspflicht; Ausschluss einer ...

• Judicialis

  BGB § 339; ; BGB § 535; ; AGBG § 9

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 339; BGB § 535; AGBG § 9
  Miete eines Gewerbeobjekts: Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch Auferlegung einer mit Vertragsstrafe bewehrten Betriebspflicht

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Betriebspflicht im Gewerbemietvertrag rechtens?

• vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

  Betriebspflicht

Papierfundstellen

• NZM 2004, 460 (Ls.)

Wird zitiert von ... (12)Neu Zitiert selbst (14)

• BGH, 07.05.1997 - VIII ZR 349/96

  Formularmäßige Vereinbarung einer nach oben nicht begrenzten Vertragsstrafe in …

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Von einer unangemessen hoch angesetzten Strafe, die die Unwirksamkeit zur Folge hat, ist auszugehen, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht (vgl. BGH, ZIP 1998, 1049 ff.; ZIP 1997, 1240 ff.; BB 1990, 1323 ff.).

  Dann liegt die unangemessene Benachteiligung des Vertragsstrafenschuldners vor allem in der Gefahr, dass die ständig wachsende Vertragsstrafe seine eigenen Vertragsansprüche aufzehren, außer Verhältnis zum möglichen Schaden des Vertragsstrafengläubigers geraten und diesem sogar eine von seinem Sachinteresse nicht mehr gedeckte Vermögensquelle eröffnen kann (vgl. BGHZ 85, 305 [312,314] m.w.N.; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

  Bei der Prüfung der Angemessenheit der Vertragsstrafe im Rahmen des § 9 AGBG ist nicht auf den theoretisch denkbaren Extremfall abzustellen, sondern darauf, in welchem Verhältnis der täglich anfallende Betrag von 340, 00 DM zu dem steht, was ein Leerstand des Gebäudes - verbunden mit einem Wertverlust und erschwerter Vermietbarkeit für den Vermieter bedeutet, der seinem Vertragspartner durch diese Klausel von Anfang an deutlich gemacht hat, dass er allergrößten Wert auf gewissenhafte Vertragserfüllung legt (BGHZ 85, 305 [312,314]; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

• BGH, 18.11.1982 - VII ZR 305/81

  Vorbehalt der Vertragsstrafe

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Dann liegt die unangemessene Benachteiligung des Vertragsstrafenschuldners vor allem in der Gefahr, dass die ständig wachsende Vertragsstrafe seine eigenen Vertragsansprüche aufzehren, außer Verhältnis zum möglichen Schaden des Vertragsstrafengläubigers geraten und diesem sogar eine von seinem Sachinteresse nicht mehr gedeckte Vermögensquelle eröffnen kann (vgl. BGHZ 85, 305 [312,314] m.w.N.; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

  Bei der Prüfung der Angemessenheit der Vertragsstrafe im Rahmen des § 9 AGBG ist nicht auf den theoretisch denkbaren Extremfall abzustellen, sondern darauf, in welchem Verhältnis der täglich anfallende Betrag von 340, 00 DM zu dem steht, was ein Leerstand des Gebäudes - verbunden mit einem Wertverlust und erschwerter Vermietbarkeit für den Vermieter bedeutet, der seinem Vertragspartner durch diese Klausel von Anfang an deutlich gemacht hat, dass er allergrößten Wert auf gewissenhafte Vertragserfüllung legt (BGHZ 85, 305 [312,314]; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

• BGH, 19.01.1989 - VII ZR 348/87

  Wirksamkeit einer formularmäßigen Vertragsstrafe-Vereinbarung; Vereinbarung einer …

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Dann liegt die unangemessene Benachteiligung des Vertragsstrafenschuldners vor allem in der Gefahr, dass die ständig wachsende Vertragsstrafe seine eigenen Vertragsansprüche aufzehren, außer Verhältnis zum möglichen Schaden des Vertragsstrafengläubigers geraten und diesem sogar eine von seinem Sachinteresse nicht mehr gedeckte Vermögensquelle eröffnen kann (vgl. BGHZ 85, 305 [312,314] m.w.N.; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

  Bei der Prüfung der Angemessenheit der Vertragsstrafe im Rahmen des § 9 AGBG ist nicht auf den theoretisch denkbaren Extremfall abzustellen, sondern darauf, in welchem Verhältnis der täglich anfallende Betrag von 340, 00 DM zu dem steht, was ein Leerstand des Gebäudes - verbunden mit einem Wertverlust und erschwerter Vermietbarkeit für den Vermieter bedeutet, der seinem Vertragspartner durch diese Klausel von Anfang an deutlich gemacht hat, dass er allergrößten Wert auf gewissenhafte Vertragserfüllung legt (BGHZ 85, 305 [312,314]; BGH WM 1989, 449; BGH ZIP 1997, 1240 ff.).

 
• BGH, 12.03.2003 - XII ZR 18/00

  Prüfung der Schriftform durch das Revisionsgericht; Zustimmung des Mieters zu …

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Diese Rechtsprechung zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Bauverträgen ist auf Dauerschuldverhältnisse wie gewerbliche Mietverträge nicht zu übertragen (BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158 = ZfIR 2003, 632).
• BGH, 23.01.2003 - VII ZR 210/01

  Zur Wirksamkeit von Vertragsstrafen in Bauverträgen

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Bei Bauverträgen gilt eine Vertragsstrafe für Terminsüberschreitungen als unangemessen, wenn sie 0, 5 % der Auftragssumme überschreitet oder aber die Vereinbarung einer angemessenen Höchstgrenze (nicht mehr als etwa 10 % oder gar nunmehr 5 % der Auftragssumme, vgl. BGH ZIP 2003, 908) fehlt.
• BGH, 01.03.2000 - XII ZR 272/97

  Substantiierung und Darlegungs- und Beweislast bei Mängeln der Mietsache

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Steht der Sachmangel zu einem bestimmten Zeitpunkt fest, so obliegt dem gem. § 536 BGB a.F. für die Mangelbehebung verantwortlichen Vermieter der Nachweis, dass ihm in der Folgezeit dessen Beseitigung gelungen ist (BGH NZM 2000, 549).
• BGH, 03.04.1998 - V ZR 6/97

  Wirksamkeit einer formularmäßigen Vereinbarung einer Vertragsstrafe in einem …

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Von einer unangemessen hoch angesetzten Strafe, die die Unwirksamkeit zur Folge hat, ist auszugehen, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht (vgl. BGH, ZIP 1998, 1049 ff.; ZIP 1997, 1240 ff.; BB 1990, 1323 ff.).
• BGH, 29.04.1992 - XII ZR 221/90

  Anforderungen an die Zulässigkeit der Berufung; Voraussetzungen für das Vorliegen …

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Die Attraktivität eines Einkaufszentrum hängt davon ab, dass alle Geschäfte geöffnet sind; jeder Mieter legt Wert darauf, dass auch die anderen Geschäfte betrieben werden (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf NZM 1999, 124 = ZMR 1999, 171).
• OLG München, 26.03.1993 - 21 U 6002/92

  Baumaßnahmen auf einem Nachbargrundstück - Mietminderung

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Nach Auffassung des OLG München (NJW-RR 1994, 654 = WuM 1993, 607) ist der Mietzins nicht herabzusetzen, wenn die Beeinträchtigung zwar erst im Laufe der Mietzeit eintritt, der Mieter jedoch bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Eintritt der Störung rechnen musste.
• OLG Düsseldorf, 24.09.1998 - 10 W 93/98

  Auslegung einer formularmäßigen Gebrauchs- und Betriebspflicht des Mieters

  Auszug aus OLG Rostock, 08.03.2004 - 3 U 118/03

  Die Attraktivität eines Einkaufszentrum hängt davon ab, dass alle Geschäfte geöffnet sind; jeder Mieter legt Wert darauf, dass auch die anderen Geschäfte betrieben werden (vgl. BGH NJW-RR 1992, 1032; OLG Düsseldorf NZM 1999, 124 = ZMR 1999, 171).
• OLG Düsseldorf, 30.01.2003 - 10 U 16/02

  Kündigung eines Mietvertrages wegen des Auftretens von Ratten
• OLG Hamburg, 17.12.1986 - 4 U 237/85
• OLG Düsseldorf, 11.06.1992 - 10 U 133/91
• OLG Celle, 25.09.1987 - 2 U 267/86

  Verschuldensunabhängige Vertragsstrafe, kundenfeindlichste Auslegung

• BGH, 03.03.2010 - XII ZR 131/08

  Gewerberaummiete: Wirksamkeit einer formularmäßigen Betriebs- und …

  So wird es in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte zwar für nicht unangemessen angesehen, wenn dem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird (OLG Rostock NZM 2004, 460, 461 und juris Tz. 65; OLG Hamburg ZMR 2003, 254 und juris Tz. 15).
• KG, 11.04.2019 - 8 U 147/17

  Gewerberaummietvertrag: Wahrung der Schriftform bei Unterzeichnung durch einen …

  In der Rechtsprechung wird es nicht als unangemessen angesehen, wenn dem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird (OLG Rostock NZM 2004, 460; OLG Hamburg ZMR 2003, 254; vgl. auch Senatsbeschluss vom 18.10.2004 - 8 U 92/04 mit Rechtsprechungsnachweisen).

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  Vielmehr geht es darum, sich gegen den gerichtsbekanntermaßen häufigen Mietereinwand, das Geschäft leide in Sortimentsteilbereichen unter vertragswidrigem Wettbewerb, abzusichern (vgl. auch: OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az.: 3 U 118/03, Juris-Rn. 65;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 610).

• OLG Naumburg, 15.07.2008 - 9 U 18/08

  Wirksamkeit der formularmäßigen Festlegung einer Betriebspflicht bei …

  Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).

  Sie findet im Schrifttum (…Bub/Treier, a. a. O., Rn. II 511; Fritz, Die Entwicklung des Gewerberaummietrechts in den Jahren 2000 und 2001, NJW 2002, 3372, 3374;… Hamann, a. a. O., 581, 581 f.;… Kinne/Schach/Bieber, 5. Aufl., § 535 BGB, Rn. 71;… Jendrek, a. a. O., 526, 529; Stobbe/Tachezy, Mietvertragsgestaltung im Einkaufszentrum: Betriebspflicht neben Sortimentsbindung und Konkurrenzschutzausschluss?, NZM 2002, 557, 559;… Ulmer/Brandner/Hensen, 10. Aufl., Anh. § 310 BGB, Rn. 608;… von Westphalen/ Drettmann, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, "Geschäftsraummiete", Rn. 92;… Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rn. 610;… Wolf/Horn/Lindacher, 4. Aufl., § 9 AGBGB, Anh. "Mietverträge", Rn. M 78) und in der Rechtsprechung anderer Obergerichte (OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04; Senat, Urteil vom 01.02.2005 - 9 U 66/04 - offen gelassen: KG, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03) keine Unterstützung.

  Vielmehr geht es darum, sich gegen den gerichtsbekanntermaßen häufigen Mietereinwand, das Geschäft leide in Sortimentsteilbereichen unter vertragswidrigem Wettbewerb, abzusichern (vgl. auch: OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az.: 3 U 118/03, Juris-Rn. 65;… Wolf/Eckert/Ball, a. a. O., Rn. 610).

  Sie wird von den Obergerichten, wie der Beschluss des OLG Schleswig vom 02.08.1999 (Az. 4 W 24/99) einerseits und die Urteile des OLG Hamburg (Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01), OLG Rostock (Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03) und KG Berlin (Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04) andererseits zeigen, unterschiedlich beantwortet (offengelassen: KG Berlin, Urteil vom 17.07.2003, Az. 22 U 149/03).

 
• OLG Koblenz, 27.06.2019 - 1 U 1471/18

  Präsenz-Apotheke muss auch präsent sein!

  Dabei kann dahinstehen, ob die Betriebspflicht hier - wie der Verfügungsbeklagte behauptet - Gegenstand einer AGB-Klausel ist, oder ob die Betriebspflicht - wie der Verfügungskläger vorträgt - zwischen den Parteien individualvertraglich ausgehandelt worden ist, denn in einem Gewerbemietverhältnis kann eine Betriebspflicht grundsätzlich auch formularvertraglich wirksam begründet werden (…vgl. Eisenschmid a.a.O. Rn. 257; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004 - 3 U 118/03 = BeckRS 2004, 03992).

  Da allein der Mieter das geschäftliche Risiko trägt, rechtfertigen unrentable oder auch verlustbringende Geschäfte nicht den Wegfall der Betriebspflicht (vgl. OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004 - 3 U 118/03 = NZM 2004, 460).

• OLG Düsseldorf, 12.04.2016 - 24 U 143/15

  Fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen akuten und nachhaltigen …

  Doch selbst wenn man zugunsten der Beklagten davon ausginge, der Kläger als Vermieter müsse hier das Fehlen eines den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts hindernden akuten und nachhaltigen Rattenbefalls (vgl. zum Erfordernis eines nachhaltigen Rattenbefalls etwa OLG Rostock, Urteil vom 8. März 2004, Az. 3 U 118/03, zitiert nach juris, Rdnr. 55) beweisen, ist dieser Beweis geführt.
• OLG Düsseldorf, 04.05.2010 - 24 U 195/09

  Mietminderung bei negativer Umsatzentwicklung in Gewerbemieträumen

  Derartige Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und sind geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (Senat OLGR Düsseldorf 2006, 103-105; OLG Rostock NZM 2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714).
• OLG Brandenburg, 25.11.2014 - 6 U 117/13

  Mietvertrag über eine Gewerbefläche in einem Supermarkt: Wirksamkeit des …

  Zwar bestehen gegen den formularmäßigen Ausschluss des Konkurrenzschutzes als solchen - auch in Verbindung mit der formularmäßigen Vereinbarung einer Betriebspflicht - grundsätzlich keine Bedenken (…vgl. BGH NZM 2010, 361, 362, juris Rn. 14;… OLG Naumburg NZM 2008, 772, juris Rn. 48; OLG Rostock NZM 2004, 460, juris Rn. 65;… OLG Hamburg ZMR 2003, 254 Rn. 15;… KG ZMR 2005, 47, juris Rn. 9;… Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 695;… Kraemer/Ehlert, a.a.O, Rn. 3014;… Leo/Ghassemi-Tabar, a.a.O. Seite 342).
• OLG Hamm, 09.08.2017 - 30 U 53/17

  Betriebspflicht; Allgemeine Geschäftsbedingungen; Einkaufscenter; Klausel; …

  Auch wenn einem Mieter von Verkaufsräumen in einem Einkaufszentrum eine Betriebspflicht auferlegt, zugleich aber die Gewährung von Konkurrenz- und Sortimentsschutz durch den Vermieter ausgeschlossen wird, begründet dies (noch) keine unangemessene Benachteiligung des Mieters (OLG Rostock NZM 2004, 460, Rn. 65;… OLG Hamburg ZMR 2003, 254 Rn. 15).
• OLG Düsseldorf, 03.05.2005 - 24 U 223/04

  Individualvereinbarung, wenn Parteien bei einem Mietvertrag vorformulierte …

  Solche konzeptuellen Vorgaben stehen im Interesse aller Mieter und ist geradezu unabdingbare Voraussetzung dafür, um die Attraktivität des Einkaufszentrum zu sichern (…Senat aaO; OLG Rostock NZM 2004, 460; vgl. auch BGH NJW 2000, 1714) Solche Beschränkungen des Mieters/Pächters sind auch außerhalb eines Einkaufszentrums nicht ungewöhnlich, so etwa im Gaststättengewerbe.
• KG, 18.10.2004 - 8 U 92/04

  Gewerberaummietvertrag: Einstweilige Verfügung wegen drohender …

  a) Zwar ist in Übereinstimmung mit dem Landgericht davon auszugehen, dass die formularmäßige Vereinbarung der Betriebspflicht in Ziff. 10.1 des Mietvertrages trotz des in Ziff. 2.2 (ebenfalls formularmäßig) vereinbarten Ausschlusses des Konkurrenz- und Sortimentsschutzes wirksam war (so zuletzt OLG Rostock, Urt. v. 8.3. 2004, 3 U 118/03, MietRB 2004, 227 = OLG Report Rostock 2004, 268;… vgl. auch OLG Hamburg, Urt. v. 3.4.2002, 4 U 236/01, OLG Report Hamburg 2003, 201 = ZMR 2003, 254 m. w. N;… KG, Urt. v. 17.7.2003, 22 U 149/03, KG Report Berlin 2003, 315;… a. A.: Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 274; OLG Schleswig, Beschl. v. 2.8.1999, 4 W 24/99, OLG Report Schleswig 1999, 385).
• LG Kassel, 20.08.2015 - 11 O 4173/15

  Geschäftsflächen in Fachmarktzentren: Betriebspflichtklausel ist üblich!
• LG Halle, 16.01.2012 - 3 O 1176/11

  Gewerberaummiete: Kündigung durch den Mieter wegen Nichteinhaltung der …